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La politique des faits

On ne peut pas tout faire dire ni aux faits ni aux règles de la logique ! Ces deux évidences semblent souvent perdues dans les méandres du débat politique belge où le fact-checking et le travail d’analyse scientifique ne font que des apparitions timides et espacées.

L’objectif de ce blog est simple : débusquer les affirmations sans preuve, les constats erronés et les erreurs de raisonnement en tous genres afin de rappeler, à droite comme à gauche, l’implacable verdict des faits et la rigueur de la logique. Tout ceci ne faisant bien évidemment pas obstacle à d’occasionnels billets d’humeur...

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21.01.2014

6 mythes et une vérité sur la taxation des loyers

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La sortie de P. Magnette en faveur d’une taxation des loyers réels a suscité une vague d’oppositions indignées. Au MR, Charles Michel estime que cette mesure s’attaque au “pensionnés” et à la “classe moyenne”. Au CDH et au FDF, on y voit une “ posture électorale ”, ce secteur étant déjà taxé au travers d’autres taxes. Chez Ecolo, C. Doulkeridis estime qu’il vaut mieux adapter “les moyens déjà existants”, réponse pour le moins étonnante puisqu’en 2009, son parti proposait au contraire de “taxer les loyers réels” !

Sans prendre position, ce débat nous offre l’occasion de dénoncer 6 mythes sur la taxation des loyers, tout en reconnaissant une vérité indéniable à ses opposants.

Par Frédéric Panier et Daniel Zamora

Mythe 1 : le mythe du petit propriétaire

Dès qu’il est question de taxer l’immobilier résidentiel, surgit immanquablement la figure éternelle du petit propriétaire. Si nous n’avons pas de chiffres précis au niveau fédéral, les données disponibles pour Bruxelles sont claires [1]. L’idée d’une société de « petits propriétaires bailleurs  » est un lieu commun plus fantasmé que réel : les 3% des plus grands propriétaires détiennent à eux seuls une plus grande part du parc immobilier que les 50% des plus petits bailleurs ! Le mythe d’un marché locatif dominé par les petits propriétaires ne tient donc pas la route [2].

Mythe 2 : Taxer les loyers ne peut se faire sans taxer la classe moyenne

A l’appui de ce mythe, on retrouve l’exemple du petit pensionné dont la maigre pension est complétée par le revenu de son seul bien locatif. Pourtant, une taxation des loyers n’implique pas nécessairement un traitement injuste de ces bailleurs. C’est précisément le rôle d’un système de taxation progressive des revenus qui permet, par exemple, d’imposer au même taux le fonctionnaire disposant d’une pension plus généreuse et l’indépendant qui complète sa petite pension par un revenu locatif lui assurant le même revenu total [3].

Mythe 3 : Les gros bailleurs sont en société et paient donc déjà des impôts sur leurs loyers réels

Quand bien même tous les gros bailleurs seraient en société, force est de constater que les intérêts notionnels ont très fortement réduit leur niveau de taxation. En comptant un rendement de 5% par an avant impôts [4], moins de la moitié des revenus locatifs sont effectivement soumis à l’impôt des sociétés si on tient compte d’une déduction pour intérêts notionnels de 3% [5].

Mythe 4 : Les loyers sont déjà taxés via le système du revenu cadastral

Certes, le précompte mobilier et la prise en compte du revenu cadastral dans le revenu imposable constituent une forme de taxation des revenus immobiliers. Cependant, ils souffrent tous deux de sérieuses injustices.

Premièrement, le revenu cadastral n’a pas été adapté à l’évolution réelle des prix de l’immobilier depuis 1975 [6] ! Certes, le revenu cadastral est indexé à l’indice des prix à la consommation et majoré de 40% pour les biens en location. Cependant, la valeur des biens immobiliers a globalement augmenté bien plus que le revenu cadastral même majoré de la sorte [7].

Deuxièmement, l’évolution des prix n’a pas été la même pour tous les types de biens de sorte que le système actuel introduit une forte inégalité entre propriétaires.

Troisièmement, à l’exception d’une réduction pour les très petits propriétaires, le taux du précompte immobilier est le même pour tous les bailleurs peu importe le revenu cadastral du bien et le nombre de biens loués. On taxe donc de la même manière le «  petit pensionné bailleur » [8]et le « gros propriétaire  ».

Par le biais de la fiscalité communale (“centimes additionnels”), la taxation de l’immobilier devient même régressive. En moyenne, plus le revenu est élevé, moins on paie d’impôts : c’est le monde à l’envers ! En effet, les communes les plus pauvres taxent les biens immobiliers à des taux plus élevés que les communes les plus riches (en partie parce que les maisons valent plus dans les communes riches et elles peuvent donc obtenir les mêmes revenus fiscaux avec des taux plus bas) !

Mythe 5 : Taxer les loyers réels induirait nécessairement une augmentation des loyers

Si on ne peut évidemment l’exclure a priori, la théorie économique traditionnelle tend plutôt à conclure le contraire. En effet, le prix d’un bien ou d’un service est celui pour lequel la quantité offerte est égale à la quantité demandée (offre = demande). Sur le court terme, la quantité (l’offre) de biens immobiliers est fixe [9] : en conséquence, le loyer d’équilibre après la réforme devrait en théorie être exactement le même qu’avant la réforme. La taxation des loyers devrait donc uniquement se traduire par une baisse du revenu des bailleurs sans impact sur le loyer payé par les locataires !

Il ne s’agit certes que d’une prédiction théorique qui demande à être vérifiée dans les faits mais toujours est-il qu’une augmentation des loyers n’est en rien « nécessaire  » sur le court terme ! Sur le long terme, par contre, l’augmentation des loyers dépendra de l’effet de la mesure sur l’investissement immobilier, ce qui constitue notre dernier mythe.

Mythe 6 : Taxer les loyers réels réduira nécessairement l’investissement immobilier

Ce dernier mythe semble de prime abord inattaquable : en réduisant les rendements des propriétaires, une plus forte taxation des loyers induit une réduction de l’investissement immobilier (et donc, aussi, une augmentation des loyers sur le long terme).

Comme c’est un peu technique, nous reportons la discussion de ce point en notes [10]. Retenez cependant qu’il est théoriquement possible de taxer les loyers sans diminuer l’investissement immobilier : il suffit d’utiliser une partie des revenus de la taxe sur les loyers pour financer un subside en faveur des nouvelles constructions/rénovations [11] ! En théorie, les loyers pourraient même baisser si le gouvernement utilise le reste des revenus fiscaux pour, par exemple, augmenter l’offre publique de logement.

Une vérité : une réforme de la taxation immobilière doit prendre en compte toutes les taxes qui pèsent sur l’immobilier

Il n’en demeure pas moins qu’il faut concéder aux opposants de la taxation des loyers une vérité indéniable : toute réflexion dans ce domaine doit se faire en prenant en compte l’ensemble des taxes qui pèsent sur l’immobilier. Ceci doit non seulement inclure le précompte immobilier mais également l’ensemble des autres taxes qui grèvent les immeubles, tels les droits d’enregistrement.

Cependant, trois remarques s’imposent :

  1. Il faut également prendre en compte les avantages fiscaux dont bénéficient l’immobilier (en particulier, la déduction pour habitation unique) ;
  2. Les comparaisons avec les autres pays sont de peu d’utilité ; le fait que certains autres pays accordent un statut plus favorable aux propriétaires immobiliers ne signifie en rien que cela soit optimal ou souhaitable ;
  3. Comme nous l’avons souligné plus haut, la situation actuelle présente clairement de nombreuses injustices.

Plutôt qu’un rejet pur et simple, le débat politique aurait donc été bien mieux servi par des propositions alternatives des autres partis pour résoudre les injustices du système actuel !


[1] Julie Charles, "Structure de la propriété sur le marché locatif privé bruxellois. Analyse comparée du profil des bailleurs et des locataires, Rapport final 2003-2006", Prospective Research for Brussels, Irsib, 2007.

[2] Si on ne dispose des données que pour Bruxelles, il n’y a pas de raison de penser que la situation soit radicalement différente ailleurs même si, bien évidemment, il serait mieux de pouvoir le vérifier.

[3] Si cela ne suffit pas, il est en outre toujours possible d’accorder une réduction d’impôts aux propriétaires d’un nombre limité de logements.

[4] Ce qui est le haut de la fourchette avancé par le syndicat des propriétaires lui-même.

[5] En effet, avec des intérêts notionnels à 3%, un rendement de 3% sur le capital investi évite l’impôt chaque année : le propriétaire n’est taxé que sur le surplus (soit 5%-3%=2% imposé alors que le taux de profit est de 5% dans notre exemple).

[6] Les bâtiments anciens sont donc évalués à leur valeur de 1975 et les nouveaux sur base de la valeur de l’année de la construction.

[7] Ainsi, le coefficient d’indexation était en 2012 de 1.63. En y ajoutant une majoration de 40%, on se retrouve avec un revenu cadastral réévalué d’approximativement 130% par rapport à son niveau de 1975 alors que, de 1992 à 2012 seulement, le prix des appartements en Belgique a augmenté de 207%.

[8] Pour autant qu’il se trouve au-dessus du montant très bas de la réduction du précompte immobilier.

[9] Certes, on pourrait dire que certains propriétaires décideraient de ne plus louer leur bien et de le laisser vacant si leur loyer était taxé. Outre qu’aucune preuve empirique de cette possibilité ne semble être avancée, il est peu probable qu’elle constitue plus qu’une partie minime du parc locatif.

[10] D’un point de vue économique, le loyer comprend deux parties différentes : l’une couvre la valeur du sol sur lequel le bien est construit (indépendamment de tout investissement), l’autre couvre l’investissement réalisé sur ce sol (le bâtiment lui-même). En taxant les loyers, on taxe ces deux parties indistinctement (le sol, d’une part, et les investissements, d’autre part).

Cependant, la part relative à la taxation du sol n’a aucun impact sur le rendement des investissements immobiliers : si on taxait uniquement le sol (et pas les investissements sur ce sol), les décisions d’investissement des agents resteraient inchangées. Cela peut paraitre surprenant mais c’est un résultat connu depuis au moins Adam Smith.

En conséquence, il est donc possible d’éviter un effet négatif sur l’investissement immobilier en taxant les loyers tout en subsidiant l’investissement immobilier grâce à la partie des revenus fiscaux qui ne porte pas sur la valeur du sol.

[11] La part exacte dépend de la part respective de la valeur du sol et des bâtiments dans la valeur totale des biens immobiliers.

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  • 6 mythes et une vérité sur la taxation des loyers Posté par Nicolas, le 21 janvier 2014
    Ah ben amusant, je voulais précisement dire la même chose qu’Olivier ci-dessus. ECOLO s’est certes montré plus prudent que dans son programme de 2009, notamment parce que ce débat (...)
    Lire la suite
  • 6 mythes et une vérité sur la taxation des loyers Posté par Olivier, le 21 janvier 2014
    Votre attaque envers Ecolo n’est pas justifiée : Ecolo s’est justement exprimé en se montrant ouvert au débat, et en estimant qu’il fallait une réflexion globale sur la fiscalité, (...)
    Lire la suite

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